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ESEMPI DI DOMANDE E RISPOSTE

Cessione del contratto di locazione - coobbligati in solido

Domanda: Buon giorno. Ho la proprietà di un immobile (sito all’interno di una villa ottocentesca soggetta a vincolo da Codice dei Beni culturali e ambientali) che qualche anno fa è stato locato – come ristorante e foresteria – ad una S.n.c. (successivamente trasformata in una S.a.s.), che ha in seguito affittato e poi ceduto l’azienda ad una S.r.l.. Negli ultimi tempi il nuovo conduttore ha accumulato una forte morosità: posso richiedere il pagamento delle mensilità scadute anche agli originari titolari del rapporto di locazione?

 

Risposta: Indicativamente sì, a patto che non sia intervenuta alcuna dichiarazione liberatoria da parte della proprietà ai sensi dell’art. 36, L. n. 392 del 1978, in occasione dell’affitto e/o della cessione d’azienda. In tal caso, oltre al patrimonio della società originaria conduttrice sussiste la responsabilità dei soci illimitatamente responsabili e/o che hanno agito in nome e per conto della S.n.c. (poi S.a.s.).

Parcheggi pertinenziali

Domanda: Avviato un progetto di ristrutturazione di un’abitazione privata, con demolizione e contestuale ricostruzione, il Comune mi richiede di destinare un’area a parcheggio. È corretto?

 

Risposta: Nella vicenda in esame il Comune fa applicazione dell’art. 41 sexies della Legge n. 1150 del 1942, successivamente modificato dalla cd. Legge Tognoli (la n. 122 del 1989), secondo cui “nelle nuove costruzioni (…) debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.
La questione è quindi se un intervento di demolizione e contestuale ricostruzione possa essere definito di “nuova costruzione”.
Sul punto, secondo la giurisprudenza maggioritaria “la ricostruzione di un edificio preesistente non può essere equiparata a un’ipotesi di ristrutturazione al fine di escludere l’applicabilità dell’art. 2, L. n. 122 del 1989, con i relativi standard per parcheggi nelle ipotesi di nuove costruzioni”, e quindi, deve essere considerata sotto tale profilo come nuova costruzione. L’obiettivo della Legge è infatti quello di “incrementare quanto più possibile gli spazi per parcheggi relativi agli edifici per il superiore e crescente interesse pubblico alla viabilità e alla vivibilità dei centri urbani” (TAR Toscana, Sez. II, 1.12.1994, n. 402).

Infiltrazioni - responsabilità condominiale

Domanda: Con mia moglie siamo comproprietari di un appartamento sito all’interno di un Condominio che da sempre (il caseggiato è stato realizzato nel corso degli anni ’70) era purtroppo interessato da gravi fenomeni infiltrativi a carico di una parete seminterrata addossata al versante della collina retrostante, il cui muro esterno – è stato recentemente accertato – risultava essere privo della necessaria intercapedine.
Posso richiedere al Condominio il rimborso delle spese che ho dovuto sostenere per isolare dall’interno la stanza in questione e risolvere il problema?


Risposta: Direi di sì, sulla base della presunzione di condominialità dei muri perimetrali ex art. 1117 c.c.. In particolare, la giurisprudenza ha riconosciuto (Cass. civ., Sez. II, 10.11.2010, n.22886) che “il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile”.

Offerta economicamente più vantaggiosa - Codice Appalti

Domanda: In materia di appalti pubblici, se si utilizza il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa per l’aggiudicazione di un servizio, qual è il limite fissato per il punteggio da attribuire alla proposta economica?


Risposta: In base all’art. 95, comma 10 bis, del D. Lgs. n. 50 del 2016 (Codice degli Appalti), così come recentemente modificato, “la stazione appaltante, al fine di assicurare l’effettiva individuazione del miglior rapporto qualità/prezzo, valorizza gli elementi qualitativi dell’offerta e individua criteri tali da garantire un confronto concorrenziale effettivo sui profili tecnici. A tal fine la stazione appaltante stabilisce un tetto massimo per il punteggio economico entro il limite del 30 per cento”. D’altra parte, come sottolineato più volte dal Consiglio di Stato, “il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa si fonda su una pluralità di elementi di natura qualitativa ed economica tra loro integrati, la cui determinazione, con l’indicazione del relativo peso, è rimessa alla discrezionalità della stazione appaltante. Quest’ultima, nell’effettuare le proprie scelte, è vincolata, però, dalla natura propria del criterio in esame, postulante la ricerca di un equilibrio tra prezzo e qualità, che verrebbe inevitabilmente meno nel caso in cui la stazione appaltante riconoscesse all’elemento prezzo un peso ponderale sproporzionato rispetto a quello attribuito agli altri elementi. Il prezzo, quindi, deve essere combinato con la qualità, per consentire, da un lato, alla stazione appaltante di conseguire il risultato migliore e più conveniente e, dall’altro, per consentire ai partecipanti di confidare in una uniforme e trasparente valutazione dell’offerta” (Cons. Stato, Sez. V, 17.3.2015, n. 1371).

Servizio di noleggio con conducente (NCC)

Domanda: A seguito della recente sentenza della Corte Cost. n. 56/2000, cosa è cambiato relativamente al servizio di noleggio con conducente (cd. NCC)? E’ ancora vigente l’obbligo di partire dalla rimessa prima di ogni servizio?


Risposta: Con la pronuncia in questione, è stato dichiarato incostituzionale il 2° periodo del comma 4 dell’art. 11 della L. n. 21/1992, che specificamente prevedeva: “L’inizio ed il termine di ogni singolo servizio di noleggio con conducente devono avvenire presso le rimesse di cui all’articolo 3, comma 3, con ritorno alle stesse”. È stato inoltre annullato il comma 4 bis del medesimo articolo – in quanto contenente un regime derogatorio al citato obbligo di partenza e ritorno in rimessa – che così disponeva: “In deroga a quanto previsto dal comma 4, l’inizio di un nuovo servizio può avvenire senza il rientro in rimessa, quando sul foglio di servizio sono registrate, sin dalla partenza dalla rimessa o dal pontile d’attracco, più prenotazioni di servizio oltre la prima, con partenza o destinazione all’interno della provincia o dell’area metropolitana in cui ricade il territorio del comune che ha rilasciato l’autorizzazione”. Pertanto, per effetto della pronuncia di incostituzionalità in oggetto, attualmente non sussiste più alcun obbligo di partire e tornare in rimessa. L’unico obbligo che persiste è quello di cui al comma 4, sempre dell’art. 11, che dispone che “Le prenotazioni di trasporto per il servizio di noleggio con conducente sono effettuate presso la rimessa o la sede, anche mediante l’utilizzo di strumenti tecnologici”: tuttavia, che cosa voglia sensatamente dire che le prenotazioni sono effettuate in un dato luogo ma anche tramite le applicazioni web è francamente di difficile comprensione. Quel che pare di poter dire è che – al di là della previsione di cui all’art. 3, comma 3, in base al quale “La sede operativa del vettore e almeno una rimessa devono essere situate nel territorio del comune che ha rilasciato l’autorizzazione. È possibile per il vettore disporre di ulteriori rimesse nel territorio di altri comuni della medesima provincia o area metropolitana in cui ricade il territorio del comune che ha rilasciato l’autorizzazione”, che pone un obbligo riguardante la sede dell’attività da un punto di vista organizzativo (e quindi amministrativo e fiscale) – non sia allo stato rinvenibile altra disposizione che ponga obblighi più stringenti riguardo alla dichiarata natura provinciale del servizio. Anzi, rimane specificamente precisato che “Il prelevamento e l’arrivo a destinazione dell’utente possono avvenire anche al di fuori della provincia o dell’area metropolitana in cui ricade il territorio del comune che ha rilasciato l’autorizzazione” (3° periodo del comma 4).

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